【利回り5%超え】Jリートの買い時は？初心者向け投資ガイド

1. そもそもJリートとは？

そもそもJリートってなんなの？？

こうはいくん

Jリート（J-REIT）とは、正式には「日本版不動産投資信託」のことやで。

ライオン先生

Jリートは投資家から集めた資金で商業ビルや住宅、物流施設などの不動産を購入・運用し、

そこから得られる賃料収入や売却益を分配金として投資家に還元します。

代わりに不動産投資してくれるんだね！

こうはいくん

📌 Jリートのポイント

• 株式のように証券取引所で売買できる
• 実物不動産に間接的に投資できる
• 年4回の分配金（配当）を出す銘柄が多い

証券取引所に上場しているため、株式と同じようにいつでも売買ができるのも魅力的ですね

2. Jリートの魅力とメリット

Jリートって何か良いの？？

こうはいくん

Jリートのメリットはこの３つやな！

• 高い利回り
• 実物不動産へ間接的に投資できる
• 少額からでもできる

ライオン先生

それではそれぞれ詳しく見ていきましょう💡

◯高い利回り

2025年現在、Jリートの平均分配金利回りは 5％を超えています。

これは、国内株式の平均利回り（約2.5〜3％）を大きく上回る水準です。

（参照：ダイヤモンドHPより）

◯実物不動産への分散投資

複数の物件に分散して投資するため、1つの物件が収益悪化したとしても、配当や株価に与える影響は少ないです。

不動産の運用や管理は外部の専門家（資産運用会社）に委託されており、あなたが物件管理を行う必要はありません。

（参照：投資信託協会HPより）

また、複数の不動産に分散投資されるため、現物不動産投資に比べてリスク分散が図りやすいです。

◯少額から始められる

実際の不動産投資では、1000万円以上必要になりますが、

Jリートの場合は１口1万円から投資ができます💡

以下に表でまとめました⬇️

• 実際の不動産投資（現物投資）
  • 投資用マンションやアパート、戸建てなどを購入する場合、最低でも数百万円、一般的には1,000万円以上の資金が必要です。
  • 物件価格の8～10％程度が初期費用の目安ですが、ローンを利用する場合は頭金や諸費用を含めて物件価格の20～30％程度の自己資金が必要です。
  • 例えば、1,000万円の物件なら200～300万円、5,000万円の物件なら1,000～1,500万円程度の自己資金が目安となります。

• Jリート
  • Jリートは1口あたり1万円～数十万円で購入でき、銘柄によっては1万円から投資が可能です。
  • 実際の個人投資家の投資額分布を見ると、「100万～500万円」「500万～1,000万円」といったまとまった金額を投資する人もいますが、最小単位は1万円台から始められるため、圧倒的に少額で参入できます。

まとめ

• 実際の不動産投資は最低でも数百万円～数千万円のまとまった資金が必要です。　Jリートは1万円程度から投資でき、資金面でのハードルがグッと下がります。
• そのため、「不動産投資を始めてみたいが多額の資金は用意できない」という人でも、Jリートなら手軽に不動産投資のメリットを享受できます。

Jリートの方が始めやすいね！

こうはいくん

3. 気をつけたいJリートのリスク

Jリートのデメリットはないの？？

こうはいくん

もちろんあるで。Jリートのデメリットはこの３つやな！

• 価格変動リスク
• 災害リスク
• 金利変動リスク

ライオン先生

１．価格変動リスク

Jリートは株式と同様に証券取引所で売買されるため、日々価格が変動します。

そのため、購入時よりも価格が下落し、投資元本を下回る「元本割れ」が発生するリスクがあります。

この価格変動の主な要因には、以下のようなものがあります。

• 経済情勢や不動産市場の動向
• 金利の変動
• 自然災害や社会情勢の変化　などなど

特にリーマンショックのような金融危機時には、Jリートの価格が大きく下落した例もあり、元本保証はありません。

２．災害リスク

Jリートは実質的に不動産に投資する金融商品です。

日本は地震や台風などの自然災害が多い国です。

そのため、投資対象の不動産が地震や台風などで物理的に損傷を受けた場合、建物の崩壊や損壊によって資産価値が下がり、賃料収入が減少するリスクがあります。

Jリート各社は、耐震性や強度の高い物件への投資などリスク軽減策を講じていますが、災害リスクを完全に排除することはできません。

3．金利変動リスク

Jリートは物件購入や運用のために金融機関からの借入を活用する場合が多く、金利の変動が収益に大きく影響します。

金利が上昇すると借入コストが増加し、経常利益や分配金が減少する可能性があります。

実際、負債利子率が0.1％上昇した場合、Jリート全体の経常利益が約1.6％減少するとの試算もあります⬇️

また、金利上昇局面では投資家がより高い利回りを求めるため、Jリートの投資口価格が下落しやすくなる傾向もあります。

このため、Jリート各社は長期固定金利での借入や財務体質の強化など、金利リスクへの対応が求められています。

4. Jリートは本当に儲かる？過去の実績を検証

過去20年間のデータを見ると、Jリートは日本株式以上のリターンを出しています。

• Jリートの分配金利回り（年率リターン）
  • 直近の平均は4.4％台～5％台が中心で、5％を超える銘柄も複数存在します。
  • 例えば、GLP投資法人は4.95％、ジャパン・ホテル・リート投資法人は6.30％と高水準です。
• 日本高配当株の配当利回り（年率リターン）
  • 日経平均株価の配当利回りは平均1.6％台、TOPIXなどの加重平均でも1.8％程度が一般的です。
  • 高配当株に絞っても、3～4％台が多く、5％を超える銘柄は少数です。

まとめると以下の通りです⬇️

• Jリートの過去19年間の平均配当利回りは4.2％で、国内株と比べて一貫して高い水準にあります。
• Jリートと日本高配当株との両者の利回り格差は平均2.4％あります。
• Jリートは「安定した高配当」が特徴で、株式よりも分配金の変動が小さい傾向があります。
• ただし、Jリートは不動産市況や金利変動の影響を受けやすく、株式は業績成長による配当増加が期待できるなど、それぞれ特徴があります。

5. 今は買い時？Jリートの現在地をチェック

結局買った方がいいの？？

こうはいくん

分配金で“お金のなる木”をコツコツ育てるには、めちゃくちゃええ投資先やで！

ライオン先生

現在の利回り水準

• 2025年春時点でJリート全体の平均分配金利回りは5％前後、一部銘柄では6％超のものもあります。
• 東証REIT指数は2021年半ば以降下落傾向が続き、価格は低迷しています。　　　　

　→価格が低迷すると利回りは向上するので、価格の低下はメリットになります💡

割安度の指標（NAV倍率）

• NAV倍率（純資産価値倍率）は0.8倍と、1倍（理論的な適正価値）を大きく下回っており、Jリートの価格は「非常に割安」な水準にあると評価されています。
• これは保有不動産の価値に対して市場価格が安く放置されている状態を示します。

（参照：不動産証券化会社より参照）

NAV倍率ってなに？

こうはいくん

数値が1より小さいと「安い」、1より大きいと「高い」と考えるのが一般的やな。

例えばやけど、、

• おもちゃ屋さんで、1,000円の価値があるおもちゃが、800円で売っていたら「安い！」（NAV倍率0.8）
• 逆に、1,000円の価値のおもちゃが、1,200円で売っていたら「ちょっと高いかも」（NAV倍率1.2）

ライオン先生

まとめ

• 現在のJリートは、過去の水準と比べて「非常に割安」かつ「高利回り」な状態です。
• 金利上昇リスクは残るものの、長期的な視点では買い時といえる水準にあると考えられます。

6. まとめ

Jリートは、

✅ 高利回りが期待できる
✅ 株式とは異なる値動きをする
✅ 資産分散・インフレ対策にもなる

という点で、長期資産形成において非常に魅力的な選択肢です。

短期的な価格変動に惑わされず、配当を得ながらコツコツと育てていきたい人にこそ向いている投資対象といえるでしょう。

ぜひ、あなたのポートフォリオの一部にJリートを取り入れてみてください！

もし他にもわからないことがあれば、コメントで教えてください🙌

けい

高配当で自由になりたい人

X

高配当で自由を手にしたい1995年生まれ。　

現在は190万円強 投資中🧐
配当金は年7万円 💰

2021年のコロナから投資を始めたものの
「生活が楽にならん！！」
と嘆き、模索していたら高配当株投資という選択肢を発見🔍
そこから2024年初めからぼちぼち日本を中心に購入中。。。