【分配利回り4％超え】NF J-REITの魅力と注意点を徹底解説！

はじめに

「利回り4.5％のNF・J-REIT ETFって、かなり良さそうだけど本当に買って大丈夫？」

「他のJリートと何が違うの？」

そんな疑問を持つあなたへ。

このブログでは、ＮＥＸＴ ＦＵＮＤＳ 東証ＲＥＩＴ指数連動型上場投信(通称:NF J-REIT)の魅力と注意点をわかりやすく解説します。

このNF J-REITは、、

✅ 少額からJリート全体に分散投資できる

✅ 年4回の分配金で安定的なインカムゲインが期待できる

✅ でも「金利上昇」や「市況の変化」には注意が必要

とメリットとリスクを知った上で「納得して投資する力」を身につけましょう！

1. NEXT FUNDS 東証REITとは？

そもそもこの名前の長い何とかREITってなに？

こうはいくん

このNEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信（以下NF Jリート）は、

日本全国の不動産に投資するJリート市場全体の動きに連動するETFです。

このETFは、日本の証券取引所に上場しているJリート（不動産投資信託）全部の値動きをまとめた「東証REIT指数」という数字と同じ動きを目指して運用されています。

（参照：投資信託協会HPより）

つまり、NF Jリートという、たった1つの商品を買うだけで、日本中のたくさんの不動産に分散して投資しているのと同じ効果が得られます。

また、証券会社を通じて株と同じように簡単に売買でき、1万円台から少額で始められるのも特徴です。

日本全国の不動産に一気に投資できるのは楽だね！

でも今のNF Jリートの成績はどうなの？

こうはいくん

お、成績を見るのは大切やな。

ほな、次はNF Jリートについて詳しく見ていこか💡

ライオン先生

2. NF Jリートの現在

先に結論を言うと、

NF Jリートは結構良い水準にいる⭕️

ライオン先生

● 利回り（分配金利回り）

• 年率4.49％（2025年5月9日時点の過去1年実績）

過去の平均から見ても高い利回りになっています。

● 信託報酬（運用管理費用）

NF Jリートの信託報酬は　年率0.1705％　です。

この数字は適正な水準です。

Jリートの信託報酬（運用管理費用）は、銘柄によって若干異なりますが、おおよそ年率0.16％～0.17％程度が主流です。
主な他のJリートの信託報酬は以下の通りです。

• これらのデータから、JリートETFの平均信託報酬は「約0.16～0.17％」程度といえます。

結論として、NF Jリートは適正な信託報酬と言えます💡

● 分配金

• 直近（2025年2月10日決算）：213円／10口
• 次回（2025年5月10日決算予定）：233円／10口（見込み）
• 年4回分配（2月・5月・8月・11月）

Jリートは年間4回配当が一般的で、NF Jリートも同じです。

まとめ

• 利回り：年4.49％前後
• 信託報酬：年0.1705％
• 分配金：直近213円／10口、次回見込み233円／10口

いずれもJリートETFとしては高水準の利回りと、低コストになっています。

3. 投資する3つのメリット

① Jリート全体に分散投資できる

不動産を購入しようとすると、手元の資金が結構必要です。。。

それにビルやワンルームマンション投資でも、そこがダメになる（災害や入居者問題）が起こった時に対応に手間がかかります。

しかし、NF Jリートはこれ1本で

• 組入銘柄数：50銘柄以上も分散している（2025年5月時点）
• 投資対象の種類：オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設、ホテルなど、日本全国の多様な不動産

（参照：NOMURA　NEXT FUNDS　月次レポートより）

このような形で分散しているので、リスクが大幅に抑えられています。

② 高利回り

分配金利回りは直近で4.49%です。

過去の平均利回りから見ても高い水準にあります。

信託報酬の年0.1705％を差し引いても約4.2％あるのは魅力的だね！

こうはいくん

③ NISAにも対応

NF Jリートは新NISAの「成長投資枠」に対応しています。

（ちなみに僕も新NISAで買っています🙌）

普通に買ってしまうと、、、

信託報酬年 0.1705％　＋　税金 20.315％（所得税及び復興特別所得税15.315％、住民税５％）と税金ががっつりかかってしまいます。。。

なので、新NISAから購入していきましょう！

3. Jリートの注意点

① 金利上昇による影響

Jリートにとって金利上昇がマイナス材料になる主な理由は、

「借入コストの増加」

「投資家から見た魅力の低下」です。

1. 借入コスト（支払利息）の増加

Jリートは不動産を購入・運用するために多くの資金を銀行などから借り入れており、総資産の約4割を借入金が占めています。

金利が上がると、その借りているお金の利息（支払利息）が増えてしまい、Jリートの利益が減りやすくなります。
利益が減ると、投資家に分配されるお金（分配金）も減る可能性があり、Jリートの魅力が下がります。

2. 投資家から見た魅力の低下

金利が上がると、国債や預金など安全な資産の利回りも上がるため、リスクを取ってJリートに投資する理由がなくなります。

そのため、Jリートの価格が下がりやすくなります。

まとめ

• 金利上昇でJリートの借入コストが増え、利益が減る
• 安全資産の利回りが上がり、Jリートの相対的な魅力が下がる

このため、金利上昇はJリートにとってマイナス材料とされています。

② 組入銘柄の偏り

NF Jリートの組入銘柄の業界別分布は下記の様になっています⬇️

• 複合・総合型（オフィスや住宅、商業施設、物流施設など複数の用途に投資するリート）が全体の約半分を占めています。
• オフィス特化型、物流施設特化型、住宅特化型もそれぞれ一定割合を占め、バランスよく分散されています。
• ホテルやヘルスケアなどのその他用途も含まれています。

このように、NF Jリートをパッと見ると、複合・総合型が全体の半分を占めており、偏りがあります。

ただこの「複合・総合型」はオフィスや住宅、商業施設、物流施設など日常に必須の建物です。

そのため、不況時にも安定して賃料を確保するように配分されています。

そう考えると、この割合も妥当であると、私は考えています💡

4. まとめ

NF Jリートは、、

• Jリート市場全体に分散投資できる優秀な投資先
• 配当利回り4.5%＆低コストで長期保有向き
• 金利リスクには注意が必要だが、今は割安な水準

といった様に個人的におすすめな投資先の一つです💡

正直、現物の不動産ってめちゃくちゃお金も時間もかかります。。

（お金のない父がマンション投資をして、苦労しているのを目の当たりにして

私は絶対しない。と決意するほどです。笑）

それに私はできるだけ楽をしたいっ！　ので

不動産の大変なところはプロに任せて、美味しいところをいただきましょう！笑

他のJリートや不動産投資の気になることがあれば、是非ともコメントで教えてください🙆

けい

高配当で自由になりたい人

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高配当で自由を手にしたい1995年生まれ。　

2021年のコロナから投資を始めたものの
「生活が楽にならん！！」
と嘆き、模索していたら高配当株投資という選択肢を発見🔍

そこからはコツコツと投資し
現在は270万円強 投資中🧐
配当金は年12万円 💰

僕の投資スタンスは
◯投資信託　毎月積み立て放置
◯高配当株　お金を貯めて、下がった時にガッと買う
（楽しみながらぼちぼち増やして行ってます！）